百万元租房贷需防套现风险
租房也能按揭贷款、最高可贷100万元、利率比买房还要低？！日前，建设银行深圳分行与万科、碧桂园等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议。这份“银企合作”协议，不仅带来了首批5481套长租房源，还有面向租客的最长十年期租房贷款。
近来，建行、中行、中信都纷纷通过银政合作、银企合作抢滩布局住房租赁市场。不负众望的是，“外行人”瞬间带来了像“租房贷款”这样的新鲜玩意儿。在各地租购并举的楼市新政刺激下，租房贷款对分流购房需求、抑制房价上涨能产生积极作用。不过，与购房贷款一样，在楼市调控的关键期内，租房贷款也面临严审资质、防范骗贷的压力。
月供5000元租住“优质”房
建行推出的租房贷款“按居贷”，主要基于借款人资信状况，采用“信用＋保证”的形式，贷款额度期限最长10年，额度最高100万元。
由于刚刚推出，“按居贷”目前还未在全国普及，多地建行客服甚至对“租房贷款”都不了解。“租房贷款只是刚推出，还没有发文件，我们也不清楚该怎么操作。”建行北京望京支行的工作人员说。
但在深圳，这项业务已率先有了眉目。据建行深圳客服人员介绍，可通过线上和线下两种方式申请“按居贷”，即使不是承租与建行合作的房源，也能享受租房贷款：线上需要通过“CCB建融家园”APP进行租房交易，并提交身份信息预估额度办理贷款；而如果未通过该APP租房、在其它中介租房，则可以到建行营业网点办理，办理时需要提供租房合同和押金证明等材料。
实际上，这项贷款可帮助租客一次性支付租期内的所有租金，租期至少一年。不过，贷款额度并不是与租金总额完全相符，有可能根据个人资质有所降低、也不会高于租金总额。
建行方面透露，为培养“长租即长住，长住即安家”的观念，建行会对按居贷的贷款资源、利率给予一定优惠条件。据透露，当下银行信贷投放规模吃紧，但未来对按居贷款的投放额度会保证供应。
建行深圳莲花山支行工作人员介绍，租房贷款的利率维持基准利率，由于购房贷款目前普遍有所上浮，因此租房贷款明显比购房贷款利率低。
租房本来就是月月付租金，贷款还月供意义何在？对此，建行工作人员解释，如果以长租5年的合同，申请10年的租房贷款，就可以将租房的经济压力分担到10年长周期，并以较低价格享受比较优质的出租房。以一份年租金10万元、租期5年的租房合同为例，每月需要支付的租金是8000多元；如果贷款额度成功获批50万元、贷10年，那么按目前房贷基准利率粗算，每个月的月供大约为5200多元，明显低于平均8000多元的月租金。
“在北京，一个三四十平方米的小房，月租也得5000多。如果能申请到租房贷款，就可以用5000多的月供，住上一套小两居了。”正在为找房而苦恼的年轻白领小赵说。
严防骗贷套现成关键
不过，“按居贷”能否推行，还得看房东的“脸色”。房东通常愿意锁定长租客户，但能否接受租金长期不变？
建行工作人员透露，贷款额度获批后，钱将直接打入房东的账户中。房主在一次性获得租金后，也可用于投资理财赚取收益，这会吸引一批投资意愿强烈的房东接受租金不变的长期合同。
不过，并非所有租客都有机会享受到租房贷款。根据建行深圳客服披露的规定，申请人需要满足月收入高于5000元、连续3期缴存社保或公积金记录、个人信用记录良好等条件。
在业内人士看来，如何防范“骗贷”也是租房贷款要面临的关键考验。有房屋中介人士举例，如果承租人找有房子的亲朋好友做一份假的租赁合同，名义上贷款打入了房东的账户、但实际却流进自己的腰包，享受着基准利率却做其他投资。一旦用来买房，同样有利用消费贷炒房的嫌疑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，租房贷款与当前的各类消费贷有些类似，本身是一种普通贷款。近期相关部门严查类似消费贷违规进入楼市，因此对于此类贷款仍需积极监管，尤其是在贷款方面需进行审核。
楼市重心从买房转向租房？
租房贷款的推出，是银行类金融机构尝试租赁市场融资的重要突破。
在建行建融家园的APP页面，“要买房，找建行”的著名广告语，变成了“要租房，到建行”。这一字之差，折射出楼市未来发展重心从买房向租房调整的趋势，而这也正是地产开发商和银行纷纷布局长租市场的原因。
本次建行签约合作方之一碧桂园相关负责人透露，将推动租赁行为与金融产品相结合，为社会提供稳定的长租房源，发展品牌化、规模化、专业化的住房租赁事业。碧桂园与建行合作的长租项目预计将很快在深圳面市。碧桂园将向建行长租平台提供房源，建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。在此之前，碧桂园还与中信银行签约成立了300亿元的长租住宅保障性基金。
研究报告显示，2016年中国住房租赁市场的规模为1.1万亿，预计2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿元。随着银行系加速入局住房租赁市场，租房贷款或将成为银行业在楼市信贷收紧后的新蓝海，并有望探索银行、企业与租户的多方共赢。而随着租赁需求得到充分释放，分流购房需求抑制房价的效果也有望显现。
